警惕!5月份北京和深圳二手房价涨幅有点过高

作者:知识星球找老齐的读书圈

昨天,国家统计局发布5月70个城市商品住宅销售价格变动情况。4个一线城市新房价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%,从新房销售价格来看,一线城市基本正常,依旧在合理的范围之内,但二手房价,就有点问题了。

从统计局数据来看,5月份二手房价格,北京和深圳分别上涨1.8%和1.6%,上海和广州总体还好,分别上涨0.6%和0.4%,相比之下,北京深圳确实有点突出,而且成交也不少,据说北京在5月份卖掉了2万套房子。环比增加39%、同比增长75%,而到了6月前12个交易日,又卖了7000套,属于是量价齐升。

今年由于疫情的袭扰,楼市这块很不正常,2月基本归零,3月开始逐渐复苏,到了5月基本全面恢复到了过去的水平,从二手房成交来看,甚至比过去还要更高。但这里面也有原因,特别是北京。

北京的楼市,就是被4月底的一个政策引燃的,北京市西城区教委发布了新的义务教育阶段入学政策,核心是“多校划片”和“六年一学位”,被称为“731新政”。

也就是自2020年7月31日在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应单一学校,全部以多校划片方式入学。且每套房子六年内只提供一个登记入学学位。这就是告诉市场,7月31日之前,是你们买入学区房的最后机会。孩子的父母为了子女教育也是操碎了心,不惜一掷千金,所以短期内学区房才密集交易,大部分也都发生在西城区。而学区房,又是所有二手房中最贵的一种房子,所以这就自然带动了北京二手房的量价齐升。但这个东西,肉眼可见不会火爆很久,估计7月之后肯定降温。最后一批学区房上车之后,北京市场肯定会有一个冷却期,再加上疫情的二度袭扰,北京这次上涨,肯定长久不了,只能算是一次政策扰动。

至于以后的影响,我们之前就说了,会削峰填谷,在西城这样的优质学区内,会让顶级学区房的价格下降,普通住房的价格上升。其他区的学区房需求,会转移到西城区,因为在这里多校划片入学,进入好学校的概率会更大。所以单从西城的房价来看,可能还要涨,但从整个北京来看,7月之后,楼市会归于平稳。

至于深圳,则跟北京完全不一样,他不是政策扰动,确实就是因为资金活跃,之前就一直有消息说,深圳楼市有点摁不住了,当时官方还出来辟谣,不过后面也没采取更加严厉的调控手段,现在逐渐反应在了数据上。如果总体环比数据上涨1.6%,那么深圳个别楼盘的涨幅可能都在10%以上,这很可能会制造涨价预期。

比如前两天,深圳又传出某小区开盘,4000人抢394套房源,又是连夜排队认筹,之所以疫情期间大家都不睡觉,疯了一样排队,就是因为新盘价格低于了二手房,让价格出现了倒挂,新房精装卖5万,二手房基本都卖到6万以上,据说买到就赚到,倒手一卖就能赚百万以上。这么大的利润,所以大家也就都奋勇当先了。

我们一直说房住不炒,那么这种一二手房套利的交易,显然就是一种炒房行为,应该严格打击。可以说深圳炒房的迹象已经十分明显,所以他要比北京危险的多,如果当地主管部门,再坐视不理,深圳房价可能还会上涨。经济向下,而房价向上,最后必然酿成灾难。

越是在经济不好,货币宽松的时候,越要收紧楼市政策,相比于新房,二手房才是楼市的真正走向,影响了投资者的预期,所以对于二手房价上升过快的地方,一定要引起足够的重视。

另外,站在买房人的角度来说,不要以为新房和二手房有价差,就是套利的机会,这么想未免太过于简单了,新房大规模入市,是会影响二手房价格的,也就是说当你买新房的时候,二手房是一个价格,当你卖掉它的时候可能又是一个价格,楼市不是股市,不可能同时做多新房,做空二手房,你总有一个时间差,而这个时间差,其实会抹平交易价格的差距。以为套利赚了上百万,但卖的时候才知道有多难卖。

目前各地的政策,其实都是在挖坑,他们就是希望新房比二手房便宜,然后通过套利的预期,促进新房销售,毕竟新房销售,开发商得利,地方政府也得利。而二手房交易,赚钱的只有房主而已。那么你想想,如果总有低价新盘入市,你的二手房以后还卖给谁去,特别是总价高的那些二手房,在金融政策上也是新房更有优惠,二手房首付和利率都更高,税费也多。所以你以为发现的套利机会,其实都是人家摆给你看的诱惑而已。楼市已经进入单行线,入坑容易出坑难,投资千万要小心了。即便之前投资的,现在也该到了变现的时候。虽然二手房价还在涨,但是我们已经看到,各地的二手房挂牌量越来越多了,

老齐有个随手收集数据的习惯,就拿我所在的北京来说,某绿中介的网站上显示,目前挂牌房源已经超过92700套,不到一个月就增加了近1000套,而在2019年3月的时候,这个数字只是55700套。还是那句话,长得丑就别想得太美,别总觉得自己手里的房子很值钱,挂上去试试,你就知道二手房有多难卖了。

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